Descripción del Fondo
El FONDO DE INVERSIÓN CERRADO INMOBILIARIO HENCORP GROWTH, tiene como objetivo la inversión en, prioritariamente, bienes inmuebles construidos ubicados en El Salvador. De acuerdo con su política de inversión es un Fondo de Inversión de mediano a largo plazo en el cual pueden participar inversionistas que busquen rentabilizar sus recursos de mediano a largo plazo.
Caracterísicas
- Denominación del Fondo:
- Tipo de Fondo:
Cerrado Inmobiliario
- Objeto del Fondo:
El FONDO DE INVERSIÓN CERRADO INMOBILIARIO HENCORP GROWTH, tiene como objeto la inversión en, prioritariamente, inmuebles ubicados en El Salvador que cumplan con las condiciones mínimas establecidas en el presente Prospecto, con el objetivo de generar rentabilidad a los partícipes. De acuerdo con su política de inversión es un Fondo de Inversión de mediano a largo plazo
- Tipo de Inversionista:
El Fondo está orientado particularmente a personas naturales o jurídicas que buscan rentabilizar sus recursos de mediano a largo plazo y por lo tanto no requieran liquidez inmediata, con un perfil de riesgo moderado, es decir, inversionista con tolerancia media – alta al riesgo y con previo conocimiento o experiencia en el Mercado de Valores o en el Mercado Inmobiliario.
- Características Principales
Las principales características del Fondo de Inversión son: 1) Valor cuota inicial de USD$1,000.00 el cual es válido el primer día de operación del Fondo. 2) Para la constitución de cada cuenta de inversión en el Fondo, el monto mínimo inicial de suscripción será de mil dólares de los Estados Unidos de América (US$1,000.00) y múltiplos de mil dólares de los Estados unidos de América (US$ 1,000.00). 3) El monto máximo de la emisión será por US$ 300,000,000.00 y contará con un máximo de 300,000 cuotas emitidas. 4) El periodo de reparto de ganancias será mensual.
Informe mensual
A continuación se presentan los informes mensuales del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
Informe valor cuota
A continuación se presenta el informe del valor cuota diario del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
Documentos del fondo
Documentos de Autorización de Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
Reglamento de Fondo
A continuación se presenta el Reglamento Interno del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
Extracto de reglamento
A continuación se presenta el Extracto Reglamento Interno del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
Prospecto de fondo
A continuación se presenta el Prospecto de Colocación de Cuotas de Participación del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
Extracto del prospecto
A continuación se presenta el Extracto del Prospecto de Colocación de Cuotas de Participación delFondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth:
Gastos y comisiones
Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
Gastos con Cargos al Fondo
Son con cargo al Fondo de Inversión los gastos siguientes:
- a) Auditorías Externas y Fiscal: (Mínimo US$ 1,500.00 anuales, provisionado diariamente).
La Gestora nombrará al Auditor Externo y Fiscal, según corresponda, para el FONDO DE INVERSIÓN CERRADO INMOBILIARIO HENCORP GROWTH, el cual deberá estar registrado en la SSF y cumplir con los requerimientos mínimos de auditoría, según la Ley del Mercado de Valores.
- b) Servicios de Clasificación de Riesgos: (Mínimo US$ 3,000.00 anuales, provisionado diariamente por Clasificación de Riesgo).
El FONDO DE INVERSIÓN CERRADO INMOBILIARIO HENCORP GROWTH contará con al menos una clasificación que refleje los riesgos de los activos de este y de las operaciones que realice, así como la calidad de administración de la Gestora.
- c) Comisiones de Corretaje Bursátil: (En función de las comisiones publicadas por las Casas de Corredores de Bolsa y la Bolsa de Valores de El Salvador).
Comisiones en que incurre el Fondo en el proceso de inversiones. Las posibles comisiones pueden ser aquellas generadas por la Casa de Corredores de Bolsa y la Bolsa de Valores de El Salvador. Las comisiones de la Bolsa de Valores de El Salvador se encuentran vigentes en la página web de la Bolsa de Valores. https://bolsadevalores.com.sv/
- d) Comisiones de la Gestora (Comisión por Administración, Comisión por Entrada al Fondo y Comisión por Salida)
La Gestora, con cargo al Fondo, sólo cobrará la Comisión por Administración la cual equivale hasta un DOS POR CIENTO (2.00%) anual, monto que incluye el Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios (IVA), y que se calculará aplicando dicho porcentaje sobre el valor del Patrimonio del Fondo y con una base año calendario. La comisión se aprovisionará diariamente y se pagará mensualmente.
La Gestora tendrá discreción sobre esta comisión, respetando los límites establecidos en el párrafo anterior, teniendo el partícipe como notificación, de acuerdo con el Art. 70 de la Ley de Fondos de Inversión, la publicación del respectivo hecho relevante del Fondo en el sitio web de la Gestora (www.hencorpgestora.com).
Para realizar un aumento de la comisión en un monto superior al 2.00% nominal anual, la Gestora deberá solicitar autorización al Consejo Directivo de la Superintendencia del Sistema Financiero para modificar este apartado. Posterior a tener la autorización, se deberá realizar la respectiva comunicación al partícipe de acuerdo con lo establecido en la Ley de Fondos de Inversión.
No se contempla el cobro de comisión de entrada a los partícipes del Fondo en el momento de la suscripción de cuotas.
No se contempla el cobro de comisión de salida a los partícipes del Fondo, dado que no se considera la redención anticipada de las participaciones. Cualquier gasto en el que incurra el partícipe en un evento de venta de las cuotas en mercado secundario, corresponderán a la Bolsa de Valores de El Salvador, o a la Casa Corredora, mas no es un cargo del Fondo o de la Gestora.
- e) Costos de depósito y custodia de los valores que componen el portafolio del Fondo de Inversión (En función del detalle de costos publicados CEDEVAL).
- F) Cargos por servicio de custodio
Los cargos por servicio de custodio se apegarán a lo establecido por la Central de Depósito de Valores, tanto en lo referente al porcentaje, volumen en custodia, así como a las entradas y salidas de títulos, vencimientos de capital, pago de intereses, transferencias y demás servicios asociados a la custodia. Esta comisión se pagará sobre el servicio de custodia que se realice de acuerdo con las comisiones publicadas por la Central de Depósito de Valores de Valores. Las comisiones de CEDEVAL se encuentran vigentes en la página web de CEDEVAL. https://www.cedeval.com
- g) Seguros de los inmuebles que componen el portafolio de Activos Inmobiliarios del Fondo de Inversión (En función del precio del inmueble, uso de los activos y vida útil).
Los bienes inmuebles que conforme el portafolio de Activos inmobiliarios del Fondo de Inversión será asegurados en el monto equivalente al peritaje de los últimos 12 meses.
- h) Publicación de Estados Financieros e Información sobre Hechos Relevantes (Mínimo US$ 1,500.00 anuales, provisionado diariamente).
El Fondo de Inversión asumirá los costos por publicar sus Estados Financieros intermedios y anuales, así como toda aquella información que de conformidad al Reglamento Interno y su Extracto se considere como hecho relevante, con la periodicidad indicada en el Art. 5 de la Norma Técnica para la Remisión y Divulgación de Información de los Fondos de Inversión, NDMC-13. El pago de la publicación de los Estados Financieros se realizará de conformidad con los servicios contratados por la Gestora a las entidades que brindan esos servicios.
- i) Honorarios y gastos en que haya de incurrirse para la defensa de los intereses del Fondo (Mínimo US$ 500.00 anuales).
En casos que sea necesario defender administrativa o judicialmente los intereses del Fondo de Inversión o interponer demandas para recuperar o cobrar judicialmente las obligaciones a favor del Fondo de Inversión, se pueden hacer cargos por la representación legal necesaria para tal efecto. Se pagarán en el momento de conformidad a lo convenido entre ambas partes.
- j) Valoración de Activos Inmobiliarios (Mínimo US$5,000 anuales).
La sociedad que se contratará como perito valuador para que provea el valor de los Activos Inmobiliarios que componen el Fondo. Se pagará mensualmente de acuerdo con el contrato que la Gestora suscriba con la entidad que brinde este servicio.
- k) Comisiones a Agente Comercializador de Inmueble (Mínimo equivalente a un mes de arrendamiento del inmueble comercializado).
Pago a los encargados de comercialización de bienes raíces.
- l) Gastos Registrales por las Transacción de Activos Inmobiliarios. (En función del valor de la transacción de los inmuebles).
Gastos originados por la venta o compra de los inmuebles.
- m) Gastos de remodelación y ampliación de los Inmuebles. (Hasta al 25% del Valor del Inmueble).
Son los gastos producidos por la administración, remodelación y ampliación de los inmuebles que conforman el portafolio de activos del Fondo de Inversión.
- n) Impuestos territoriales y municipales de los activos inmobiliarios que conforman el Fondo de Inversión (En función del valor del inmueble y la zona geográfica en la que se encuentren ubicados.
Son los impuestos que se deben pagar a las autoridades tributarias y municipales correspondientes, originados por la tenencia de los activos inmobiliarios en el Portafolio del Fondo de Inversión.
- o) Gastos de organización de Asamblea Anual y Asambleas Extraordinarias de Partícipes. (Mínimo US$ 3,000.00 anuales).
Son los gastos originados por la reunión anual de la Asamblea de Partícipes y/o aquellas que sean de carácter extraordinario según la normativa vigente.
- p) Gastos Legales. (Mínimo US$ 3,000.00 Anuales).
Gastos originados por las actividades legales en las que haya que incurrir por las actividades propias del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario.
- q) Gasto por intereses y otras comisiones del Fondo Inmobiliario (En función de los contratos de crédito suscritos con las Instituciones con los que se tramite el financiamiento).
Gastos por intereses originados de los préstamos bancarios contratados por el Fondo de Inversión Inmobiliario, y comisiones bancarias producto de desembolsos del financiamiento otorgado por una institución bancaria.
- r) Otros Gastos en los que se incluyen: Comisiones Bancarias y por Servicios Tecnológicos (Mínimo US$ 1,000.00 anuales provisionados diariamente).
Comisiones que pueda cobrar instituciones bancarias al realizar transacciones como depósitos a plazo, cheques, etc.
Gastos por herramientas o medios tecnológicos que la Gestora ponga a disposición de los partícipes o inversionistas, para la implementación de Firma Electrónica Simple y que faciliten la ejecución de sus operaciones en el FONDO DE INVERSIÓN CERRADO INMOBILIARIO HENCORP GROWTH.
- s) Otros Gastos en los que se incluyen: Publicidad de los Activos Inmobiliarios (No de las Cuotas de Participación)[1] y por Servicios Tecnológicos (Mínimo US$ 1,000.00 anuales provisionados diariamente).
Gastos de Publicidad y mercadeo de los activos del FONDO DE INVERSIÓN CERRADO INMOBILIARIO HENCORP GROWTH: publicidad dirigida a posibles arrendantes de los Activos Inmobiliarios, posibles compradores de los Activos Inmobiliarios y usuarios de los Activos Inmobiliarios.
Estados financieros
A continuación se presentan los estados financieros mensuales del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
Factores de Riesgo
A continuación se presentan los potenciales riesgos a los que está expuesto el Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento de los objetivos del Fondo, perturbar el valor de la cartera de inversiones, generar un rendimiento menor al esperado, o inclusive causarle pérdida en sus inversiones. Se debe tener presente que el riesgo forma parte de cualquier inversión; sin embargo, en la mayoría de los casos puede medirse y gestionarse.
Los principales riesgos asociados son:
Riesgo de Liquidez
Este riesgo se relaciona directamente con la liquidez necesaria para cumplir con las obligaciones contractuales que adquiera el Fondo. Estas obligaciones pueden ser necesidades transitorias de liquidez del Fondo, el pago de obligaciones contractuales o liquidez necesaria para realizar operaciones de mantenimiento o reparaciones en los inmuebles a adquirir.
El Riesgo de Liquidez del Fondo, será gestionado estableciendo límites prudenciales en depósitos a plazo y liquidez, como porcentaje del total de los activos del Fondo, dando cumplimiento a lo establecido en las Normas Técnicas para las Inversiones de los Fondos de Inversión y según la Política de Liquidez establecida en el Reglamento Interno del Fondo.
La Gestora realizará la medición del riesgo de liquidez con una periodicidad anual, con información a diciembre de cada año, y será medida como la relación entre el activo circulante sobre el pasivo circulante sin tomar en cuenta la porción corriente del préstamo a largo plazo. Este ratio no podrá ser en ningún momento menor a uno.
Riesgo de Deterioro y Adecuación de Inmuebles
El riesgo de deterioro y adecuación de inmuebles en un Fondo de Inversión Inmobiliaria se refiere a la posibilidad de que los activos inmobiliarios sufran daños, no cumplan con las condiciones acordadas en los contratos de arrendamiento, o experimenten un deterioro que afecte su valor y viabilidad de uso. La gestión inapropiada de estas propiedades puede dar lugar a consecuencias legales, procesos judiciales, períodos prolongados de desocupación y depreciación acelerada del activo.
Para mitigar este riesgo, se establecen las siguientes prácticas y políticas:
- Inspecciones regulares: Realizar inspecciones periódicas de los inmuebles para identificar cualquier signo de deterioro, daños estructurales o necesidad de adecuaciones o mejoras.
- Mantenimiento preventivo: Implementar un programa de mantenimiento preventivo que incluya labores regulares de limpieza, reparaciones menores y seguimiento de los sistemas y equipos en los inmuebles.
Reservas para contingencias: Establecer reservas financieras adecuadas para hacer frente a los gastos imprevistos relacionados con el deterioro, reparaciones o adecuaciones necesarias en los inmuebles.
Riesgo de Contraparte
Actividades Inmobiliarias
Es la posibilidad de pérdida que se puede generar debido al incumplimiento de las obligaciones por parte de la contraparte o entidad con que el Fondo realice una transacción inmobiliaria. Está pérdida puede darse, por ejemplo, en la fecha de pago del canon de arrendamiento o en la compra y venta de inmuebles debido a situaciones de iliquidez, insolvencia o falta de capacidad operativa; también se puede generar por actuaciones impropias, ilegales o deshonestas por una de las partes (riesgo moral).
Para mitigar este riesgo, se establecen las siguientes prácticas y políticas:
- Contratos y acuerdos sólidos: Establecer contratos y acuerdos de compra y venta que sean claros, completos y que contemplen las obligaciones y responsabilidades de ambas partes. Estos contratos deben incluir cláusulas de cumplimiento, penalidades por incumplimiento y mecanismos de resolución de disputas.
- Establecimiento de límites de exposición: Definir límites de exposición máxima a cada contraparte, con el objetivo de diversificar el riesgo y evitar una dependencia excesiva de una sola entidad arrendante.
- Monitoreo de riesgos: Realizar un seguimiento constante de las obligaciones y compromisos de las contrapartes durante el proceso de compra y venta de inmuebles y estar alerta a cualquier señal de incumplimiento o riesgo potencial.
- Establecimiento de garantías: Evaluar la posibilidad de solicitar garantías adicionales, como avales o garantías bancarias, para mitigar el riesgo de contraparte en las transacciones inmobiliarias. Estas garantías pueden respaldar los compromisos y obligaciones de las partes involucradas.
Los aspectos señalados, entre otros, serán tomados en cuenta como parte del proceso previo a la inversión, la cual se encuentra detallada en la Política de Inversión del presente Prospecto de Colocación de Cuotas.
Actividades relacionadas al manejo de liquidez del Fondo
Es la posibilidad de pérdida que se puede generar debido al incumplimiento de las obligaciones por parte de la contraparte o entidad con que el Fondo maneje su liquidez. Está pérdida podría manifestarse en el momento en el que Fondo solicite un retiro que no sea efectuado en el tiempo y forma requeridos.
Para mitigar este riesgo, se establecen las siguientes prácticas y políticas:
- El Fondo mantendrá su liquidez o depósitos en Bancos con Clasificación de Riesgo AA (slv) o superior, autorizados por la Superintendencia del Sistema Financiero para realizar operaciones pasivas.
- El Fondo no mantendrá más del 70% de su liquidez en un mismo Banco.
La Gestora verificará con una periodicidad mínima anual el cumplimiento de dichas mitigantes.
Riesgo de Siniestro
Se entiende por riesgo de siniestro al riesgo relacionado con eventos tales como: erupción volcánica, inundación, aludes, rayos, terremotos, huracanes, tsunamis, incendios, conmoción civil, huelgas, vandalismo, accidentes con vehículos, caída de aviones y objetos desprendidos desde estos, explosiones, actos terroristas, entre otro. Las inversiones se pueden ver afectados por la pérdida parcial o total del activo y por consiguiente, se reduciría su capacidad para generar flujos e ingresos, lo que se traduciría en una disminución o perdida de los rendimientos y el valor de la participación para los inversionistas durante el plazo en el cual el Fondo procede a reconstruir facilidades afectadas por los eventos naturales.
Para mitigar este riesgo, se establecen las siguientes prácticas y políticas:
- Seguros adecuados: Contratar pólizas de seguro contra todo riesgo que cubran los riesgos asociados a los inmuebles.
- Evaluación de riesgos: Realizar evaluaciones de riesgos para identificar las vulnerabilidades específicas de los inmuebles y establecer medidas de mitigación adecuadas, como sistemas de detección de incendios, sistemas de seguridad y planes de emergencia.
- Mantenimiento de registros: Mantener un registro actualizado de los activos, incluyendo documentación fotográfica, descripciones detalladas y peritajes anuales, para facilitar el proceso de reclamación en caso de siniestros.
- Capacitación y concientización: Capacitar al personal y a los ocupantes de los inmuebles sobre las medidas de seguridad, prevención de incendios y procedimientos de emergencia.
El Procedimiento de Contratación de Seguros está establecido en el Manual de Procedimientos y Políticas del Fondo. El Fondo realizará las Gestiones para la contratación de seguros los cuales estarán cubiertos por una póliza de seguros para resguardar el valor de dichos activos, los cuales suscribirán los seguros que estime convenientes para la protección de los inmuebles que pertenezca al Fondo.
Riesgo de Precio
El riesgo de precio se define como la posibilidad de que el valor de los inmuebles en la cartera del fondo fluctúe negativamente debido a cambios en las condiciones del mercado. Estos cambios en el precio de los instrumentos pueden presentarse como resultado de, por ejemplo, variaciones en las tasas de interés de mercado, cambios sociodemográficos que afecten la plusvalía de la zona, crisis sistémicas a nivel mundial.
Para mitigar este riesgo, se establecen las siguientes prácticas y políticas:
- Diversificación de la cartera: Mantener una cartera diversificada de inmuebles en términos de ubicación geográfica, tipo de propiedad y segmento de mercado. Los límites de concentración y política de diversificación de la cartera inmobiliaria se establecen en el Reglamento Interno del Fondo.
- Perspectiva del potencial de crecimiento: Considerar cuidadosamente el potencial de crecimiento de cada inmueble considerado para la adquisición, teniendo en cuenta factores como la ubicación, infraestructura cercana, perspectivas de desarrollo y oferta y demanda en la zona.
- Seguimiento continuo: Monitorear de manera constante los cambios en los precios de mercado y evaluar periódicamente el valor de los inmuebles en la cartera del fondo para tomar decisiones informadas sobre la compra, venta o retención de activos.
- Evaluar anualmente la tendencia del comportamiento del precio de los activos que forman parte del fondo para identificar posibles cambios en la misma.
Riesgo de Desocupación
La desocupación de inmuebles forma parte de la gama de riesgos que enfrenta un Fondo de Inversión Inmobiliario, que puede materializarse como resultado, entre otros factores, de períodos prolongados de recesión económica que incidan negativamente en la demanda por espacio en edificios; fenómenos de oferta significativa del área construida en los segmentos en que ha invertido que provoquen un aumento relevante en la oferta disponible de inmuebles; cambios en la naturaleza de los procesos constructivos que produzcan obsolescencia, y en ese tanto, pérdida de competitividad en los edificios que formen parte de la cartera de activos en el Fondo; y cambios en las tendencias demográficas e inmobiliarias del país, que trasladen la demanda de espacio en edificios e inmuebles en general a zonas geográficas en donde el Fondo no cuente con activos inmobiliarios. Durante el plazo que la desocupación de los locales se mantenga, el Fondo no recibe ingresos por alquiler e incurre en gastos de seguros, mantenimiento, seguridad del inmueble desocupado, servicios públicos e impuestos municipales entre otros, lo que produce una baja temporal en los ingresos netos del Fondo y en su capacidad para distribuir rendimientos que termina cuando los inmuebles son nuevamente alquilados.
Para mitigar este riesgo, se establecen las siguientes prácticas y políticas:
- Análisis de mercado y demanda: Realizar análisis periódicos de mercado para evaluar la demanda de inmuebles en las ubicaciones y segmentos de mercado correspondientes. Esto permite identificar las áreas con mayor demanda y ajustar la estrategia de adquisición y promoción de inmuebles en consecuencia.
- Estrategias de marketing y promoción: Implementar estrategias de marketing efectivas para atraer y retener inquilinos, incluyendo la promoción adecuada de los inmuebles, el establecimiento de precios competitivos y la creación de incentivos para la ocupación rápida.
- Gestión de relaciones con inquilinos: Establecer políticas y prácticas para mantener una buena relación con los inquilinos, ofreciendo un servicio al cliente de calidad, atendiendo de manera oportuna sus necesidades y resolviendo cualquier problema o conflicto de manera efectiva.
- Reservas de contingencia: Mantener reservas financieras para hacer frente a posibles períodos de desocupación y cubrir los gastos asociados, como los pagos de servicios públicos y el mantenimiento básico.
- Simulación de escenarios por factores que incidan en los flujos de caja o ingresos por venta, realizada anualmente.
Horarios
Los horarios de corte para las suscripciones de cuotas de participación serán de lunes a viernes de 8:00 a.m. a 2:00 p.m., y los horarios de corte para los rescates de cuotas será de lunes a viernes 8:00 a.m. a 10:00 a.m. Si los aportes y rescates se realizan en dichos horarios se reconocerá con el valor cuota del cierre de ese mismo día; posterior a esos horarios se aplicará el valor cuota del día hábil siguiente.
Cualquier modificación a los horarios antes detallados, será comunicada a los partícipes de acuerdo con la sección 18 del presente Prospecto; dicha comunicación se realizará posterior a que se obtenga la debida autorización del cambio por parte de la SSF.
Las suscripciones que se solicitan después de las 2:00 p.m. y dentro de las horas laborales, serán tramitadas como si se hubieran recibido el día hábil siguiente y se les asignará el valor cuota correspondiente de ese día.
Los rescates que se solicitan después de las 10:00 a.m. y dentro de las horas laborales serán tramitados como si se hubieran recibido el día hábil siguiente y se le asignara el valor cuota correspondiente a ese día.
Memoria de labores
A continuación se presenta la Memoria de Labores del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
Estados financieros auditor externo fondo
A continuación se presentan los Informes del Auditor Externo del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Hencorp Growth
